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OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN. Vendo piso con reforma espectacular en edificio antiguo que se va a derribar en breve plazo para construir un nuevo edificio de 10 viviendas, un local comercial y 12 plazas de garaje. ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA UNA PROMOCIÓN DE 10 VIVIENDAS, GARAJES Y LOCAL COMERCIAL EN LA C/ BELANDO, 17 DE ALICANTE (PROPUESTA APROBADA POR TODOS LOS VECINOS) 1.- PRESENTACIÓN. La propuesta que se presenta va dirigida a los propietarios del inmueble que ocupa el nº 17 de la c/ Belando de Alicante. Se propone a la comunidad la autopromoción de un nuevo edificio de viviendas en el solar de su propiedad para obtener el máximo provecho del patrimonio que poseen en estos momentos en dicho inmueble. La razón que justifica dicha autopromoción es la posibilidad de edificar, en el solar que actualmente ocupa el edificio, un nuevo edificio de 10 viviendas con doce plazas de garaje (dos de ellas dobles) y un local en planta baja. SE TRATA DE QUE LOS PROPIETARIOS PERCIBAN EL BENEFICIO DE LA PROMOCIÓN DE FORMA ÍNTEGRA. LA OFERTA ES LA DE LA REALIZACIÓN DEL PROYECTO Y LA GESTIÓN DE LA CONTRATACIÓN DE LAS OBRAS PARA EL NUEVO EDIFICIO EN NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS. ELLOS SERÍAN OFICIALMENTE LOS PROMOTORES Y LOS MÁXIMOS BENEFICIARIOS DE LA OPERACIÓN. 2.- DATOS DE PARTIDA. La superficie del solar es de unos 175 m² que se ocuparían por el nuevo edificio de forma parcial en las plantas de piso y total en las plantas baja, semisótano y sótano. Tiene una fachada de 9,00 m de longitud con un fondo de 20,00 m. Será precisa la aparición de un patio trasero para garantizar la iluminación y ventilación de los dormitorios y los lavaderos. Se da la circunstancia de que el nuevo Código Técnico de Edificación (C.T.E.) exige una dimensión de ventilación a patios bastante mayor que la normativa anterior del ayuntamiento. En la actualidad las viviendas son mas pequeñas, carecen de ventilación en el interior, tienen humedades en los muros, las fachadas y la escalera presentan serios deterioros, no tienen ascensor ni garaje, y, en general, acusan una seria inadecuación a las necesidades actuales. Pero lo más importante es la posibilidad de aumentar el volumen edificable de una forma muy importante. Eso es lo que hace verdaderamente interesante la propuesta. La normativa vigente permite la construcción en este solar de una planta baja de 4,5m de altura libre, cuatro plantas y ático retranqueado 3m. Incluye, además, dos plantas de sótano y un semisótano con 4 plazas de aparcamiento por planta servidas por un monta coches. En cada una de las dos plantas sótano se obtendrían 3 plazas grandes y una doble (no cumpliría legalmente para ser dos plazas pero caben dos coches). La planta ático puede adelantarse hasta el frente del edificio al existir dos edificios más altos en ambos costados. Planteamos la construcción de un edificio altamente exclusivo con calidades y equipamientos de lujo y con un diseño, tanto exterior como interior, al más alto nivel. Las viviendas de las 4 plantas-tipo serían de 2 dormitorios y tendrían una superficie útil de alrededor de 68m². Las ocho viviendas-tipo dispondrían del siguiente programa: - salón comedor cocina - lavadero dotado con tomas para lavadora y secadora - un aseo completo junto a cocina. - un dormitorio doble normal - un dormitorio en suite. - un baño completo de suite. Las dos de los áticos serían oficialmente algo menores (unos 49m² útiles + terraza de 20m²), contarían con un solo dormitorio y, eso sí, tendrían la posibilidad de añadir posteriormente un respetable espacio abuhardillado bajo cubierta para otro amplio dormitorio con vestidor, despacho y baño (34,20m² extraoficiales). De cualquier modo, no se contempla la variación posterior del volumen aparente del ático del edificio con cerramientos “extraños” y la superficie “extra” saldría del espacio bajo la cubierta. Contarían con equipamientos de última generación en cuanto a climatización-calefacción inverter, tratamiento previo de agua con descalcificador, sistema de osmosis inversa para producir agua potable, agua caliente sanitaria con paneles solares y termos eléctricos, etc. La fachada sería ventilada con acabado exterior de paneles del tipo NATURVEX-TC o placa TRESPA. y carpinterías de aluminio con vidrios tipo “Climalit”. En planta baja se dispondría de un local con un frente de 2,50m de fachada y que se desarrollaría, en su mayor parte, a una altura de 1,50m del nivel de acceso. Tendría una superficie útil de unos 110m² con una altura libre de 4,50m en la zona de acceso y 3,00 m en el resto. Sería muy adecuado para un restaurante. Opcionalmente, este local se podría transformar en un garaje con acceso directo desde la calle por una rampa. Las plazas de garaje de este tipo se están vendiendo en torno a los 85.000 €. 3.- DATOS ECONÓMICOS. Creo que este capítulo merece la máxima atención dada la actual coyuntura económica en declive. Creo que, en las actuales circunstancias del mercado, las únicas promociones que se pueden realizar con total solvencia son las que se realizan con las condiciones de la que se plantea en este dossier. Paso a desglosar los datos económicos de la operación para que se pueda observar lo beneficiosa que resulta para los propietarios en relación con lo que podría suponer la venta del inmueble a un promotor. (imposible en estos momentos) En las operaciones se han tenido en cuenta valores unitarios bastante conservadores, tanto en costes como en ventas, que permiten tener un colchón económico adicional. También se han tenido en cuenta imprevistos generales que, dado el nivel de estudio previo en que se encuentra la operación en estos momentos, resultan imprescindibles para no caer en falsas expectativas. 3.1.- SUPERFICIES CONSTRUIDAS Y PRESUPUESTO ESTIMADO: Planta ático (incluso extra)…..............220m² x 1 = 220m² x 1.000 €/m² = 220.000 € Planta tipo (4 uds)........................... 170m² x 4 = 680m² x 1.000 €/m² = 680.000 € Planta baja...................................... 180m² x 1 = 180m² x 700 €/m² = 126.000 € Planta semisótano…………………… 180m² x 1= 180m² x 700 €/m² = 126.000 € Planta sótano (2 uds)..........................180m² x 2 = 360m² x 700 €/m² = 252.000 € TOTALES................................................................1.620m²........................1.404.000 € Imprevistos........................................................................................................46.000 € TOTAL PREVISTO DE OBRA......................................................................1.450.000 € Proyecto y dirección de arquitecto....................................................................75.000 € Dirección técnica de aparejador........................................................................25.000 € Proyecto de seguridad y salud……………………………………………………..20.000 € Licencia de obra................................................................................................40.000 € Control de calidad (3% sobre presupuesto)......................................................30.000 € Imprevistos........................................................................................................15.000 € Gestión de obra (10% sobre presupuesto real de obra).................................145.000 € TOTAL DE GASTOS INDIRECTOS................................................................350.000 € TOTAL DE INVERSIÓN...............................................................................1.800.000 € 3.2.- VALOR EN VENTA DEL NUEVO EDIFICIO: Dado el estado actual del mercado inmobiliario se deben considerar precios muy conservadores. He realizado un sondeo en la zona del que se desprenden varias conclusiones: - Las plazas de garaje como las 10 normales que saldrían se venden alrededor de 50.000 € /Ud. en segundo sótano, 55.000 € /ud. en primer sótano y 60.000 € en semisótano. Las dos dobles se pagarían sin problemas a 80.000 €. - Las viviendas se han vendido entre 3.300 y 3.600 €/m² útil. 2 áticos x 250.000 € ………………………................................................500.000 € 8 viviendas. x 250.000 €………….……….............................................2.000.000 € 10 plazas de garaje (4 en 2º, 4 en 1º, 4 en semi)………………………….660.000 € 2 plazas de garaje dobles…………………………………………………….160.000 € 1 local de 110m² (en bruto).......................................................................280.000 € TOTAL DE VENTA................................................................................3.600.000 € Beneficio esperable.............................................................................1.800.000 € Porcentaje sobre inversión (rentabilidad)..................................................100% 4.- CONSIDERACIONES FINALES: 1.- Con el modo de gestión propuesto se optimiza muchísimo el coste fiscal de la operación puesto que el IVA aplicable a los costes sería del 7% sobre la base imponible de cada partida de obra al tratarse de una promoción de viviendas. Solamente se tributaría el 16% sobre los servicios (proyecto, dirección, gestión, etc). La compensación con el IVA de las ventas sería sencilla puesto que se aplicaría el mismo tipo sobre un importe mayor. 2.- La constitución de la sociedad cooperativa se haría de forma absolutamente imparcial. Se haría una tasación previa del inmueble en su totalidad que otorgaría un porcentaje del valor total del inmueble a cada propietario en relación directa con el valor porcentual de su propia vivienda dentro del conjunto. Ese mismo porcentaje de participaciones sería el que cada uno tendría en la sociedad cooperativa creada. 3.- El porcentaje mencionado otorgará a cada vecino sus derechos y sus obligaciones. Quiere esto decir que cada uno de los seis propietarios responderá de ese porcentaje en el total de la operación, tanto en los gastos como en los ingresos. 4.- Eso no quiere decir que haya que “poner dinero”. No es preciso porque la operación se basa en el RIESGO CERO. La premisa para poder empezar a construir es que se haya vendido (contrato firmado y señalización en efectivo) un 85% del excedente de producto, es decir, que se hayan firmado contratos de venta que cubran los costes de construcción (1.450.000 €). Eso se consigue, por ejemplo, con la venta de cuatro viviendas, el local y varias plazas de garaje. 5.- Los socios de la cooperativa tendrán las mismas prerrogativas que cualquier otro cliente y podrán optar a cualquiera de las 10 nuevas viviendas, las plazas de garaje, etc. Para ello tendrán que firmar el correspondiente contrato de compraventa con la promotora y depositar la señal correspondiente. Claro está que eso no impide que esa señal sea en forma de aval bancario al que no existirá ningún problema en acceder siendo socio de la promotora. 6.- Los propietarios podrían disponer de la ventaja de la adjudicación preferente si así lo decidiera la sociedad aunque parece prudente que se destinen las mejores viviendas a la venta a terceras personas. 7.- Como se puede observar, el beneficio neto que podría obtener cada uno de los propietarios-promotores se sitúa muy por encima del precio que se podría pagar por sus viviendas en el mercado. 8.- La operación que se plantea podría permitir, a cada uno de los actuales propietarios, dos alternativas altamente interesantes: a) - Vender el producto resultante de la promoción y cobrar el beneficio que le corresponda. b) - Canjear el beneficio que le pudiera corresponder por una de las viviendas nuevas. En condiciones normales, cada propietario “invertiría” su parte del beneficio como más le interesara. En el primer supuesto, el resultado real habría sido la venta de su vivienda por un precio muy superior al del mercado. En el segundo, la obtención de una nueva vivienda de alto nivel con mas metros útiles, plaza de garaje y ascensor de forma gratuita a cambio de la actual. 9.- La financiación bancaria del total de los gastos está garantizada en cualquier caso. Aunque nominalmente el coste de la construcción y demás gastos necesarios de la promoción serían cubiertos por la venta de las cuatro nuevas viviendas, el local y las plazas de garaje, naturalmente no dispondríamos de estas cantidades hasta haber finalizado el nuevo edificio y haberlas entregado a sus nuevos propietarios. El crédito al promotor permite adelantar el dinero necesario teniendo la garantía de los contratos de venta firmados y las cantidades entregadas a cuenta. 10.- El banco financia la operación en su conjunto mediante un crédito al promotor. La primera disposición que tendría que efectuarse sería la necesaria para la cancelación de las hipotecas existentes de las seis viviendas actuales. Esto resulta jurídicamente necesario para el derribo del edificio actual y la construcción del nuevo. 11.- Naturalmente, los gastos que adelantase el banco a cada uno de los propietarios en la etapa inicial, serían “cargados” de nuevo a cada uno de ellos en la asignación del producto final obtenido. Es decir, ninguna carga que sea privada en su origen, será soportada por el conjunto. Los gastos (principal mas intereses) que le suponga a la comunidad cualquier carga de los diferentes propietarios será imputada a cada uno de ellos al final de la operación, ya sea constituyendo una hipoteca por dicha cuantía sobre la vivienda nueva que le sea adjudicada, o bien restando dichos gastos de los beneficios netos que le pudiera corresponder en caso de optar por vender. 12.- La gestión de obra realizada por el arquitecto supone la contratación directa, por cuenta de la comunidad, de los diferentes oficios que comprende la construcción del edificio. La comunidad se constituye, por tanto, en promotor y constructor simultáneamente. El beneficio de la promoción revierte directamente en los propietarios. Es el fin que se persigue con esta novedosa fórmula. 13.- La tarea de GESTIÓN DE OBRA sería desarrollada por mi mismo con el consiguiente ahorro para la comunidad del beneficio empresarial de un contratista general. Cuento con sobrada experiencia al haber realizado ya diversos trabajos similares para otros clientes. Este concepto de gestión directa suele suponer una reducción de los costes finales entre un 22% y un 25%. De este modo la propia comunidad será la que contrate a los diferentes subcontratistas necesarios para completar la construcción del nuevo edificio. 14.- El hecho de ser parte integrante de la propia operación, permitirá que los trabajos de diseño y preparación necesarios para poner en marcha la operación fueran desarrollados sin necesidad de tener que adelantar ningún dinero (ahorro financiero importante). La parte de honorarios de todos estos trabajos preliminares serían anotados como deudas de la comunidad conmigo y se podrían pagar cuando el proceso estuviera en marcha y hubiera capacidad financiera. 15.- El trabajo de gestión supone, también, la redacción de los diferentes contratos y la coordinación de los diferentes subcontratistas durante las etapas previas y durante la ejecución de los trabajos. Igualmente cualquier gestión adicional frente a instituciones. La gestión se realizaría de un modo totalmente transparente y aportando al menos tres ofertas por cada partida contratada. Se busca el mayor beneficio para la comunidad. 16.- Para poder iniciar el proceso sería precisa la constitución, por parte de los seis propietarios, de una sociedad cooperativa que hiciera posible la contratación de las diferentes empresas y servicios, la venta de las nuevas viviendas y la contabilización de las facturas de los diferentes proveedores y clientes. En suma, la apertura de una contabilidad. 17.- Esta forma de sociedad favorece mucho la incidencia fiscal ya que este tipo de sociedades tributa con un 20% frente al 30 o 35% de una S.L.. 18.- Para poder funcionar de un modo ágil y controlado, la comunidad (o la entidad que la sustituya) tendrá que nombrar un gerente o apoderado que será la persona encargada de realizar los pagos, firmar los contratos de los proveedores y de los compradores, solicitar los permisos, firmar los proyectos y las instancias administrativas, etc. Esta persona deberá estar disponible y accesible durante todo el proceso de una forma rápida y fácil. 19.- Se puede nombrar, además, algún asesor o administrador que supervise la transparencia del proceso en cualquier momento. Podría ser un administrador de fincas de confianza para la comunidad. Alicante, 17 de Abril de 2008 Fdo.: Gerardo Villar Rodríguez Arquitecto Col. 3.897 en el CTAA ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Las posibilidades económicas son muy interesantes. Ver el estudio preliminar de viabilidad donde se puede analizar todo esto. (Soy el arquitecto que ha diseñado y estudiado la operación). El piso está en la calle Belando 17. Se encuentra completamente reformado con un gran nivel de diseño. Solo 6 viviendas en el edificio, 2 por planta. La reforma tiene 5 años de antigüedad. Fachada restaurada. Salón-comedor-cocina, un baño, dos dormitorios: uno doble con vestidor y otro individual. Armarios empotrados. 2 máquinas de Aire acondicionado-bomba de calor, amueblado, 2 balcones a la calle. Frigorífico, placa vitro-cerámica, horno, lavadora, secadora, microondas, portero automático, teléfono. Actualmente 73,00 m2 útiles cerrados. Muy cerca de Avda. de Alfonso el Sabio. Excelente equipamiento comercial. Muy buenas comunicaciones Precio: 190.000 EUR.