Estás en: Inicio > Guías útiles
Si estás leyendo esto es porque tienes un inmueble del que te quieres deshacer. Lo primer que debes plantearte es si quieres alquilarlo o, por el contrario, prefieresvenderlo. Te damos unas pautas que te ayudarán a aclarar tus ideas.
: Si alquilas tu casa a un menor de 35 años cuyos ingresos sean superiores al Iprem (fijado en 6.202,8 euros en 2008), las rentas obtenidas por el alquiler estarán exentas. Si tu inquilino no cumple estas características, de todas formas, un 50% de esas rentas estarán exentas de tributación como norma general.
Lo primero que debes preguntarte es: si fueses el inquilino ¿qué es lo que te gustaría encontrar?
Ten en cuenta que la primera impresión tiene gran incidencia en la decisión del comprador. Realizar una limpieza general, reparar desperfectos, pintar... incrementará el precio y la rapidez con la que alquilarás tu casa.
Es importante que la inversión que realices se enfoque a reparar desperfectos y a mejorar la imagen.
muy sencilla de usar que te orientará para saber cuánto puedes pedir por el alquiler. Se trata de una herramienta que te resultará fácil de utilizar, pero que es extremadamente compleja en su ser, ya que analiza miles de inmuebles reales, tiene en cuenta con mucha precisión la zona exacta en la que se encuentra la casa y evalúa sólo viviendas muy similares a la que estás valorando. (www.ivive.com/valoraciones)Tienes varias opciones a la hora de anunciar tu oferta de alquiler a posibles inquilinos:
Nuestros anuncios cuentan con una amplia información, reportajes fotográficos, planos, visitas virtuales, callejeros, análisis de precios, fotos aéreas y de la fachada, búsquedas a través de móvil...
Además, en Ivive te ofrecemos la posibilidad de colocar un cartel con un código en tu balcón o portal para que el interesado pueda descargarse mediante sms toda la información de la vivienda. Para pedirlo, solamente tienes que poner un anuncio gratuito haciendo clic en el siguiente enlace: Anunciar vivienda gratis.
Antes de que el primer posible inquilino viviste tu casa, tienes que tener claros el precio de alquiler, la cantidad del aval y la fecha de entrega de llaves.
Si el inquilino ha llegado a ti a través de Ivive ya conoce muy bien tu casa, la ha visto en fotos y está muy interesado. Merece la pena invertir el tiempo en enseñársela y en informarle de todo lo que desee saber.
Por otro lado, están los interesados a los que simplemente les gusta ver casas y no les importa perder el tiempo. Si detectas uno de esos "inquilinos" haz lo que sea por deshacerte de ellos, nunca alquilarán.
Sé sincero: si desde un principio comunicas al inquilino los posibles defectos de tu vivienda, aportarás una imagen de transparencia y de seriedad. Si por el contrario lo averigua por otro lado, pensará que le ocultas algo y probablemente no siga adelante.
No seas excesivamente comercial: puede denotar que tienes prisa por alquilar o que no estás diciendo toda la verdad. No intentes hacer virtudes de lo que en realidad son defectos.
Intenta siempre proyectar una imagen de seriedad y confianza. Sé simplemente amable y aporta toda la información que pueda ser útil al inquilino.
Antes de firmar el contrato de alquiler, hay que tener en cuenta los siguientes pasos:
El contrato deberá constar necesariamente de:
Entre éstas se recomienda hacer constar:
Nota: como norma general, los servicios de la agencia inmobiliaria deberá asumirlos el inquilino. En ocasiones, aun cuando el que haya solicitado los servicios sea el propietario, los honorarios los paga el inquilino, o si no, se pagan a medias.
Será la que las partes pacten libremente. Si no se pacta ningún plazo o este es indeterminado, la duración será de un año, aunque prorrogable hasta a cinco.
Contratos de duración inferior a cinco años: el inquilino puede obligar al propietario a prorrogar el contrato por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años.
Excepción: si, como propietario, necesitas ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a ser tu vivienda habitual.
Pasados los cinco primeros años de duración del contrato, si ninguna de las partes manifiesta su intención de rescindirlo, el contrato se renovará por el plazo de ampliación establecido en el contrato. Si no se ha establecido ningún plazo de ampliación o extensión, la ley lo fija en tres años.
Requisitos: te tiene que comunicar obligatoriamente su voluntad de no renovarlo, con una antelación mínima a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas de:
Durante los cinco primeros años de duración del contrato sólo se podrá actualizar una vez cumplido el primer año de contrato, aplicando el IPC (Índice de Precios al Consumo) de los doce últimos meses. Ello implica que no podrás aumentar la renta en la cantidad que quieras.
Podrás aumentar la renta salvo:
Estás obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que tengas por ello derecho a elevar la renta.
Requisitos: el inquilino necesitará consentimiento por escrito del propietario. En caso de incumplimiento, podrás resolver el contrato y exigir al inquilino que restituya la vivienda al estado anterior a la obras o bien conservar las modificaciones sin que quepa indemnizar al inquilino.
El inquilino podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuarla a su condición de minusválido, pero al término del contrato, está obligado a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el propietario.
Requisito: tendrá que notificarte previamente por escrito.
Salvo pacto en contrario, como propietario estás obligado a pagar:
Salvo pacto en contrario, serán por cuenta del inquilino:
Cualquiera de las partes que incumpla con sus obligaciones dará derecho a la que haya cumplido con las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a pedir la resolución del contrato.
Causas:
Una vez que se hayan tenido en cuenta todos estos aspectos, sólo queda firmar el contrato.
Pero además, te recomendamos que tengas en cuenta los siguientes aspectos:
Ten en cuenta que la primera impresión tiene gran incidencia en la decisión del comprador. Realizar una limpieza general, reparar desperfectos, pintar... incrementará el precio y la rapidez con la que venderás tu vivienda.
Es importante que la inversión que realices se enfoque a reparar desperfectos y a mejorar la imagen, pero no es necesario realizar una gran inversión en reformar toda la vivienda. Ten en cuenta que, probablemente, los nuevos dueños quieren hacer una reforma a su gusto.
que te servirá para orientarte a la hora de fijar el precio de venta. Se trata de una herramienta que te resultará fácil de utilizar, pero que es extremadamente compleja en su ser, ya que analiza miles de inmuebles reales, tiene en cuenta con mucha precisión la zona exacta en la que se encuentra la casa y evalúa sólo viviendas muy similares a la que estás valorando.Debes tener la escritura de compraventa y los datos del registro para poder demostrar que eres el propietario de la casa y que se encuentra registrada a tu nombre. Si en el registro figura que tu vivienda tiene una hipoteca, no te preocupes, es posible que al comprador le interese subrogarse a la misma. Si no, tendrás que cancelarla antes de firmar el contrato.
Hay otros documentos que no son obligatorios entre particulares pero que es interesante que tengas por si los necesita el comprador: plano de la vivienda, descripción de la vivienda y de la finca en que se encuentra con expresión de su superficie útil, medidas de seguridad contra incendios, instrucciones de uso y conservación de las instalaciones...
Tienes varias opciones a la hora de anunciar tu oferta de venta:
Nuestros anuncios cuentan con una amplia información, reportajes fotográficos, planos, visitas virtuales, callejeros, análisis de precios, fotos aéreas y de la fachada, búsquedas a través de móvil...
Una agencia inmobiliaria se encargará de valorar tu vivienda, atender las llamadas de los interesados, enseñar el piso y de velar por tus intereses sobre los temas legales que surjan durante la operación. Por los servicios, te cobrarán entre un 2 y un 4% del total del precio de venta, aunque algunas tienen una cuota establecida. También es importante que decidas si quieres darles la venta en exclusiva (sólo ellos cobrarán la comisión en un periodo estipulado) o se la darás a varias agencias. Si optas por darla en exclusiva, la agencia se encargará absolutamente de todo y hará una mayor inversión en anuncios.
Además, en Ivive te ofrecemos la posibilidad de colocar un cartel con un código en tu balcón o portal para que el interesado pueda descargarse mediante sms toda la información de la vivienda.
Antes de que el primer comprador viviste tu casa, tienes que tener claros el precio de venta, la cantidad de señal y los plazos para la escritura y la entrega de llaves.
Si el comprador ha llegado a ti a través de Ivive ya conoce muy bien tu casa, la ha visto en fotos y está muy interesado. Merece la pena invertir el tiempo en enseñársela y en informarle de todo lo que desee saber.
Por otro lado, están los interesados que simplemente les gusta ver casas y no les importa perder el tiempo. Si detectas uno de esos "compradores" haz lo que sea por deshacerte de ellos, nunca comprarán.
Si un comprador realiza más de una visita con diferentes acompañantes es que está muy interesado. Mantente firme en las negociaciones.
Sé sincero: si desde un principio comunicas al comprador los posibles defectos de tu vivienda, aportarás una imagen de transparencia y de seriedad. Si por el contrario lo averigua por otro lado, pensará que le ocultas algo y probablemente no siga adelante.
No seas excesivamente comercial: puede denotar que tienes prisa por vender o que no est·s diciendo toda la verdad. No intentes hacer virtudes de lo que en realidad son defectos.
Intenta siempre proyectar una imagen de seriedad y confianza. Sé simplemente amable y aporta toda la información que pueda ser útil al comprador.
Cuando el comprador se haya decidido a comprar tu casa, es el momento de que te pague una señal de entre un 5 y un 10% del valor total de la casa, y de firmar el contrato de señal o arras por el cual él se compromete a comprar la vivienda en un periodo determinado o si no, pierde la señal, y tú te comprometes a venderle al vivienda durante ese periodo o le tendrás que indemnizar con el doble del importe de la señal. La cantidad de la señal se descontará del precio total de la vivienda.
Aunque lo recommendable y lo más habitual es firmar el contrato de compraventa directamente en un documento público (escritura ante notario), en ocasiones el comprador y el vendedor formalizan previamente la compraventa mediante la firma de un contrato privado donde también se establece quién se hará cargo de los gastos e impuestos que origine la operación. Ten en cuenta que el mero hecho de firmar un contrato privado de compraventa no convierte al futuro comprador en el propietario de la vivienda. No lo será hasta que se firme la escritura pública.
En el contrato deben figurar los siguientes datos:
Se pueden acordar diferentes formas de pago:
La escritura pública es el contrato de compraventa formalizado ante notario. Recuerda que sólo se puede registrar la propiedad con la escritura pública. En la escritura deben constar todos estos detalles:
El notario realiza diversas funciones que van, desde juzgar la capacidad de los contratantes, hasta el asesoramiento a las partes y advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales.
El contrato ha de ser redactado con claridad y sencillez, sin hacer referencia a documentos no facilitados al comprador previa o simultáneamente a la firma del contrato.
Si no se pacta nada en el contrato privado o si se indica que los gastos son "según ley", el vendedor pagará la plusvalía y la mayor parte de la escritura, mientras que el comprador pagará la otra parte de la escritura (copias).
